03-10-2017 Johan Verweij, CEO van Student Experience, ziet als vastgoedontwikkelaar een enorme markt in studentencomplexen. Dit jaar opende hij zijn derde Student Experience in Amsterdam en hij is ambitieus. “Ik wil in alle hoofdsteden van Europa complexen hebben.”
Johan Verweij zit al meer dan zeventien jaar in de vastgoedwereld met zijn bedrijf Verweij Vastgoed en heeft ervaring met het kopen en bouwen van grote panden. Hij zag een gat in de markt: de gemeente Amsterdam kampt met een enorm studentenkamertekort en daarbij konden de studentencomplexen er volgens hem een stuk beter uitzien.
Concept
Vijf jaar geleden ontstond zijn idee voor luxe studentenstudio’s in een pand waar de studenten ook gebruik konden maken van andere faciliteiten. In 2015 gingen de eerste twee Student Experience’s in Amsterdam open op de Zuidas en aan de Amstel. Bij elkaar 1320 kamers van 21 m2 voor ongeveer €670 euro per maand.
Totaalpakket
Het nieuwste complex, Nautique Living genaamd, staat op de NDSM werf in Amsterdam. Afgelopen zomer trokken de studenten in het pand dat van alle gemakken is voorzien. “Het is meer dan alleen de woning”, legt Verweij uit. Zijn ogen beginnen te glimmen. “Het is echt een totaalpakket. En het werkt. Toen ik vijf jaar geleden begon met mijn eerste pand, was ik een van de weinigen. Inmiddels zijn er veel meer partijen actief op de markt.”
Gasten
Het laatste wat Verweij wil is dat ‘zijn’ studenten een nummer zijn. De ondernemer wil dat zijn bewoners als gasten worden behandeld. “Bij veel woningcorporaties is sprake van veel overhead. Dan leeft de student meestal niet in luxe. Bij ons is dat ietsje anders.” In het gebouw zit bijna alles. Een sportveld (op het dak), een studieruimte, dineerruimte, een washok, een dakterras, wifi, beveiliging. “De kamers zijn voorzien van keuken, douche en soms meubilair, als daar om gevraagd wordt.” Er zijn zelfs huisartsen verbonden aan de complexen. “Door mijn ervaring en netwerk kon ik de mogelijkheden van Student Experience zien en de kansen benutten.”
Details
En die ervaring zie je terug in de details. De medewerkers zijn hartelijk, het interieur is warm en open. Johan Verweij komt elke week in zijn complexen en inspecteert alles. De deur gaat iets te langzaam open, de vloer moet anders, er moet nog een beeldscherm worden bijgesteld. Letty Verweij, zus van Johan en verantwoordelijk voor de communicatie van het bedrijf, beaamt dat. “Johan ziet alles. Hij is gedreven om alles te doen zoals hij dat in gedachten heeft, kwaliteit boven alles.”
Prijs
Je zou verwachten dat er een flink prijskaartje hangt aan deze studio’s, maar dat valt, vooral voor de Amsterdamse norm, nog mee. De huur varieert van €500 tot €580 euro exclusief servicekosten en gas, water en licht. “We houden bewust de kosten laag, onder de huurtoeslaggrens (huurtoeslag is mogelijk vanaf 23 jaar,red.). Het zijn immers studenten, daar proberen we rekening mee te houden.”
Conceptdenker
Verweij noemt zichzelf een conceptdenker en om die concepten te laten uitvoeren zoals hij ze heeft bedacht, houdt hij de panden in eigen beheer. “Ik wil betrokken blijven en het moet worden zoals ik dat in gedachten had. We doen alles zelf, van het bouwen tot het inrichten van de lobby. Om de kosten laag te houden, maar ook omdat ik wil dat de kwaliteit blijft zoals ik het heb bedacht.”
Buitenland
Om inspiratie op te doen voor de studentencomplexen die Verweij in zijn hoofd had, moest hij naar het buitenland. Daar zijn vaker van dit soort ‘all-inclusieve’ studentenpanden opgezet. “Londen is een goed voorbeeld. Daar hebben we gekeken naar de lounges en hoe de receptie in elkaar stak. We zagen hoeveel handjes er eigenlijk nodig zijn om te beginnen. Daarom hebben we meteen in drie gebouwen geïnvesteerd in plaats van één. Anders was het niet rendabel.”
Omgekeerde wereld
Eenmaal weer in Nederland werkte Verweij eerst het concept uit, om vervolgens pas te gaan rekenen. “Het was omgekeerde wereld, want normaal ga je eerst rekenen wat haalbaar is.” Inmiddels heeft Student Experience 25 fulltimers in dienst, exclusief de nachtbewaking en schoonmakers. Die worden extern ingehuurd.
Concurrentie
In Nederland zijn nog niet veel van deze studentengebouwen te vinden. Er is er één te vinden in Diemen, Campus Diemen Zuid genaamd. In Rotterdam zit de Hoge Wiek, een studentenflat waar ook een aantal faciliteiten zitten. En dan is het nog het Student Hotel. Maar daar wil Verweij absoluut niet mee vergeleken worden. “Nee, dat is van een andere orde en prijsklasse. Ik ben geen hotel, maar ik probeer een oplossing te bieden voor het studentenoverschot dat geen kamer kan vinden. Zo wil ik ook wat bijdragen aan de stad. Wij werken daarom ook volgens het woningwaarderingsstelsel, het puntenstelsel dat de overheid hanteert voor zelfstandige woningen.”
Markt
De studentenwoningmarkt wordt volgens Verweij wel steeds interessanter. “We zien steeds meer buitenlandse investeerders naar de Nederlandse markt komen. Ze zien toekomst in dit concept. Dat merk je ook aan de hoge bedragen die worden geboden op grond. Daar kan ik dan niet in mee gaan.” In sommige steden, zoals bijvoorbeeld Utrecht, is hij wel bereid om meer te betalen. “Dat is een studentenstad waar ik per se wil zitten.” Heel erg vindt Verweij het niet, dat er meer spelers op de markt zitten. “Ik noem ze eerder collega’s dan concurrentie, want de markt is heel erg groot. Er is werk genoeg”, lacht hij.
Groei
Verweij wil de rest van Nederland en eigenlijk ook Europa veroveren met zijn concept. “Ik ben bezig met zes steden in Nederland, namelijk Den Haag Utrecht, Delft, Rotterdam, Leiden en Wageningen. Ik wil over vijf jaar meer dan 5000 woningen voor studenten hebben. Daarnaast wil ik graag in alle hoofdsteden van Europa zitten. Madrid, Stockholm, Berlijn.”
Voelsprieten
In Duitsland heeft hij de voelsprieten al uitstaan. “Ik heb daar al even gekeken. Er zijn veel goede universiteiten. Ik kan daar sowieso veertien complexen neerzetten. Het is alleen lastig om grond te vinden. In Stuttgart ben ik al serieus bezig en ook in Spanje, Madrid, heb ik de afgelopen weken een team samengesteld.”
Aanpassen
De vastgoedontwikkelaar geeft aan dat het wel lastiger is om in het buitenland te beginnen. “Je moet je verdiepen in een hele andere markt en cultuur, dat kan wat ingewikkelder zijn. Studenten in Spanje bijvoorbeeld, huren een appartement voor negen à tien maanden, in plaats van vier jaar. Dan gaat hij of zij terug naar de familie. Wij moeten daar ook op anticiperen, want voor die twee maanden moeten wij wat anders verzinnen.”
Vooruitstrevend
Er staat ook nog een vierde pand op de planning in Amsterdam. Heel veel kan de Mijdrechtenaar er nog niet over loslaten, want de onderhandelingen zijn nog bezig, maar hij kan al wel vertellen dat duurzaamheid in dit complex prioriteit zijn. “Met dit pand, op de NSDM werf, hebben we al slagen gemaakt qua duurzaamheid met bijvoorbeeld de verwarming. Het komende pand willen we helemaal duurzaam bouwen, het moet het duurzaamste pand van Europa gaan worden.”
App
Om in een van deze panden te willen wonen, hoeven de studenten niet te hospiteren. Het gaat volgens het alom bekende ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’ principe. “We hebben een app laten ontwikkelen. Studenten krijgen via deze app een melding dat er een kamer vrijkomt in een van de gebouwen en wie dan het eerste reageert, heeft de woning.” Alle kamers zijn momenteel verhuurd, ook van het nieuwe gebouw. “Ja, het is populair en dat terwijl we eigenlijk nog niet veel aan publiciteit doen.”
Marketing
Letty Verweij heeft de marketing en publiciteit op haar schouders genomen. “Wij wilden dat het merk eerst zou staan, voordat we er ruchtbaarheid aan gaven. Je ziet ook dat er nog geen naam op het pand staat. Dat is mede om die reden. Daar gaan we nu wel mee bezig.” De communicatie is voornamelijk studentgericht. “Zij moeten ons weten te vinden. Daarom gaat dit vooral online en via social media.”
Bewaking
De grote panden van Student Experience huisvesten veel studenten, betekent dat dan automatisch ook veel overlast? Broer en zus kijken elkaar even aan. “Daar hebben we eigenlijk nog helemaal geen problemen mee gehad, hè? Dat komt mede doordat er 24/7 iemand aanwezig is in het gebouw. We hebben camera’s en beveiliging. Daarnaast proberen we de buurt ook te betrekken. Zo mogen de buren ook bij ons sporten en hebben we ook een project gehad dat studenten koppelt aan het bejaardentehuis in de buurt.” En hoe zit het met feestjes? “Je huurt gewoon een huis, wat jij daar binnen allemaal doet, mag je helemaal zelf weten. Als je het een beetje binnen de perken houdt, kan dat prima.”
Student-af?
Niet hospiteren, geen vieze keukens, geen badkamers delen, geen biertorens in de gang (in verband met de veiligheid). Is Student Experience nog wel een studenten‘huis’ te noemen? “Het is zeker voor studenten bedoeld, maar we richten ons niet op de student die samen met acht anderen in een pandje wil wonen. Dat is een hele andere doelgroep en zij willen ook niet hier wonen. Die zoeken wel een huis in het centrum.”
Ziel en zaligheid
Johan Verweij kijkt zijn lobby rond. “Mijn hart en ziel zit hierin. Ik maak makkelijk 80 uur per week en ik heb, samen met Letty en alle andere medewerkers, de afgelopen vijf jaar heel hard gewerkt om hier te komen. Dit nieuwe pand op de NSDM-werf geeft rust. Ik weet nu hoe het moet en, niet te vergeten, het is vooral heel erg leuk om te doen.”
